| DOMANDA:
Ho acquistato da poco un appartamento ed alla prima riunione condominiale ho saputo che tutti i proprietari avevano già versato all'amministratore, circa due anni fa, la loro quota per il rifacimento dei balconi.
L'amministratore è "fuggito" con il denaro e adesso il nuovo amministratore, d'accordo con tutti i proprietari, ha aperto una causa per riavere il maltolto.
Il rifacimento dei balconi è pertanto rinviato a quando si riuscirà a rientrare in possesso del denaro già versato, nel frattempo però i balconi si stanno sgretolando (l'intonaco è caduto e si vedono i ferri).
Dal momento che io ho ristrutturato il mio appartamento, situato al piano rialzato, ed il mio balconcino aggettante era veramente malconcio, ho chiesto all'impresa, a cui ho affidato i lavori, di ristrutturarlo compreso frontalini (senza alcun pregio architettonico.... semplice intonaco grigio) ed i cielini.
Ora pongo qualche domanda agli esperti:
Se io ho già provveduto a ripristinare il mio balconcino, perchè ho voluto evitare che si deteriorasse ulteriormente e perchè desidero che la mia proprietà sia più decorosa (il balcone è fronte strada e posto all'entrata del condominio) sono esonerata dal contribuire alla spesa relativa al ripristino delle altre proprietà?
Se in futuro il condominio vorrà provvedere a ristrutturare tutti i balconi (frontali e cielini) e posto che non si riescano a recuperare i soldi dal vecchio amnministratore, io sono tenuta a pagare per i miei millesimi di proprietà i balconi (fontalini e cielini nonchè ponteggio e messa in sicurezza) degli altri???
Tra l'altro la spesa (mi è stato riferito) è stata suddivisa per millesimi di proprietà non tenendo conto che alcuni proprietari hanno più balconi per appartamento e di dimensioni veramente superiori al mio balconcino. La spesa non dovrebbe essere comunque suddivisa per il nr. di balconi e di superficie che ogni proprietario possiede?
RISPOSTA:
Le spese per i balconi aggettanti
Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
La Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
E' il proprietario del balcone che ha l'onere di provare che il materiale distaccato dai balconi che hanno causato il danno, era parte di quelle parti del balcone
Cassazione del 07/09/1996 n. 8159
I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine da esimersi da responsabilità, provare che il danno fù causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso. (Art.1117 cod.civ).
prima di agire, sarebbe bene che l'amministratore si documentasse in modo di non invadere la proprietà privata, che non è di sua competenza.
Nulle le delibere condominiali che incidono su beni di proprietà esclusiva dei condomini
Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199
Non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e dunque di relativa ripartizione) da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso).
Sono nulle - e pertanto sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità - le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.
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